С 1 февраля 2026 года рынок льготной ипотеки в России ждет настоящая революция, инициированная Министерством финансов. Ведомство готовит поправки, которые кардинально меняют правила игры для семейных пар. Знакомая многим схема, когда муж и жена оформляли по отдельной льготной ипотеке, уходит в прошлое. Теперь семья — это одна команда с одним общим льготным кредитом.
Главное нововведение, анонсированное Минфином, звучит категорично: с 1 февраля 2026 года семья сможет получить только одну льготную ипотеку. Неважно, идет ли речь о «Семейной ипотеке», госпрограмме для IT-специалистов или других льготных продуктах — право на господдержку будет одно на двоих.
На практике это означает следующее:
· Один кредитный договор на семью. Оформляется он будет на одного из супругов в качестве основного заемщика.
· Второй супруг — созаемщик. Автоматически становится стороной по договору, и его доходы будут учитываться при расчете максимальной суммы кредита.
· Конец эпохи «двойных выгод». Ранее пара могла оформить две «Семейные ипотеки» — например, на квартиру и на загородный дом, или сначала на мужа, а потом на жену. Это позволяло удвоить лимиты и получить больше недвижимости по льготной ставке. Теперь такая возможность исключена.
В Минфине эту меру называют вынужденной и необходимой. Эксперты давно указывали на перегрев рынка и нецелевое использование господдержки.
«Изначальный замысел льготных программ — помочь конкретной семье улучшить жилищные условия, — комментирует финансовый аналитик Алексей Корнеев. — Но на деле система породила искажения. Пара с хорошим доходом могла взять две ипотеки, купить две квартиры, одну из которых сдавать в аренду, по сути, используя госсубсидию для извлечения прибыли. Это противоречит принципам адресной помощи и создает избыточную нагрузку на бюджет».
Новые правила призваны сделать систему более справедливой и направить господдержку именно тем, кто в ней действительно нуждается, а не тем, кто ищет способы максимизировать выгоду.
«Доноры» в нокауте: запрет на третьих лиц
Вторая важная часть поправок бьет по другой популярной схеме — привлечению так называемых «доноров». Ранее, чтобы увеличить сумму кредита или вероятность одобрения, в договор в качестве созаемщиков вписывали родителей, родственников или даже друзей с высокими официальными доходами.
Минфин ставит крест и на этой практике. С 2026 года созаемщиками по льготной ипотеке смогут выступать только супруги. Любые «третьи лица» будут исключены из процесса.
«Это логичный шаг, — считает юрист по недвижимости Мария Семенова. — Он защищает и самих «доноров», которых нередко уговаривали «просто вписаться», а потом они несли солидарную ответственность по многомиллионному долгу. Исключение посторонних из сделки сделает ее прозрачнее и снизит риски для всех участников».
Что делать тем, кто планировал ипотеку?
Для пар, которые только задумываются о покупке жилья с господдержкой, есть достаточно времени до вступления новых правил в силу — до 1 февраля 2026 года.
- Успеть до дедлайна. Если вы планировали использовать схему с двумя отдельными ипотеками, теперь есть четкий временной ориентир.
- Пересмотреть стратегию. После февраля 2026-го придется действовать по новым правилам: консолидировать доходы и оформлять один кредит на семью. Это может повлиять на планируемый бюджет и объект покупки.
- Проконсультироваться с банком. Уже сейчас можно обратиться к кредитным специалистам, чтобы оценить возможные варианты как по старым, так и по будущим новым правилам.
Реформа Минфина — это серьезная заявка на упорядочивание рынка льготной ипотеки. Она закрывает возможности для финансовых оптимизаций и возвращает программам их первоначальный социальный смысл — помощь одной семье в приобретении одного жилья. Для добросовестных заемщиков это изменение пройдет практически незаметно, а для тех, кто искал лазейки, «золотой век» семейной ипотеки подходит к концу.