В России может появиться новый механизм защиты покупателей недвижимости от так называемых «бабушкиных схем». Группа депутатов готовит к внесению в Госдуму законопроект, который кардинально изменит судебную практику по оспариванию сделок с недвижимостью, совершенных под давлением мошенников. Ключевое нововведение: квартиру не отнимут у добросовестного покупателя, пока ему не вернут все уплаченные за нее деньги.
Сегодня, когда суд признает сделку с квартирой пожилого человека недействительной из-за действий аферистов, страдает в первую очередь конечный покупатель, который действовал добросовестно. Недвижимость изымается и возвращается первоначальному владельцу или его наследникам, а покупатель зачастую остается и без денег, и без жилья. Долгие суды о взыскании средств с мошенников, которые обычно уже потратили деньги, редко заканчиваются успехом.
Новый законопроект призван разорвать этот порочный круг. Согласно предлагаемым нормам, решение суда о возврате квартиры продавцу будет исполняться только после того, как покупателю будут полностью компенсированы средства, уплаченные по договору купли-продажи.
«Мы меняем парадигму. Принцип «сначала деньги — потом квартира» должен работать даже в такой драматичной ситуации, как оспаривание сделки. Это не только защитит семьи от бесприютности, но и станет мощным ударом по бизнес-модели мошенников. Им будет бессмысленно выстраивать цепочки, если конечного покупателя нельзя будет просто выбросить на улицу», — пояснил один из авторов инициативы.
Необходимость срочных законодательных мер подтверждается пугающей статистикой. По данным судов города Москвы за 2024 год, каждая вторая (41%) сделка, признанная недействительной, была связана с недвижимостью пожилых людей, вовлеченных в мошеннические схемы. Речь идет о тысячах семей по всей стране, которые в одночасье лишались и денег, и крыши над головой.
Типичная «бабушкина схема» выглядит так: злоумышленники под предлогом помощи, лечения или получения льгот входят в доверие к одинокому пенсионеру, после чего под давлением, угрозами или с помощью обмана принуждают его оформить дарственную или продать квартиру. Недвижимость затем многократно перепродается, чтобы замести следы, и в итоге оказывается у добросовестного приобретателя, который ничего не знал о махинациях.
Именно этот последний, «чистый» покупатель и оказывается главной жертвой, когда объявляются родственники пожилого владельца или он сам, очнувшись от влияния аферистов.
Юристы рынка недвижимости поддерживают законодательную инициативу.
«Сейчас добросовестный покупатель находится в правовом вакууме, — отмечает риелтор с 15-летним стажем Анна Захарова. — Он прошел все проверки, заплатил деньги, оформил собственность, но через год-два может все потерять. Новый закон создаст четкие и справедливые правила. Он также заставит банки и нотариусов быть более внимательными при проведении подобных сделок, так как риски возрастут для всех участников процесса».
Эксперты полагают, что принятие закона не только восстановит социальную справедливость, но и повысит общий уровень доверия на рынке вторичного жилья. Покупатели будут чувствовать себя более защищенными, зная, что даже в худшем случае их финансовые интересы гарантированы государством.
Ожидается, что законопроект будет официально внесен в Госдуму в течение ближайших недель. Если его примут, он станет одним из самых значимых шагов в области защиты прав граждан на жилье за последние годы.