В Госдуму внесён законопроект, призванный защитить добросовестных покупателей жилья от риска остаться без денег и квартиры из-за действий мошенников в отношении продавцов. Инициатива направлена на устранение юридического пробела, известного как «эффект Долиной».
В настоящее время при оспаривании сделок, совершённых продавцом под влиянием обмана третьих лиц, именно покупатель вынужден доказывать в суде свою добросовестность — что он не знал и не мог знать о мошенничестве. Эта ситуация возникает из-за размытой формулировки статьи 179 Гражданского кодекса РФ.
Такая практика приводит к тому, что добросовестные покупатели, уже оплатившие жильё, рискуют лишиться его по решению суда, при этом часто не получая назад и уплаченных денег, если они были похищены мошенниками.
Законопроект, внесённый заместителем председателя думского комитета по экономической политике Михаилом Делягиным, предлагает корректировку статьи 179 ГК РФ и вводит презумпцию добросовестности покупателя.
· Нынешняя ситуация: Бремя доказывания лежит на покупателе. Ему необходимо убедить суд в своей невиновности и неосведомлённости.
· Предлагаемое изменение: Бремя доказывания перекладывается на продавца. Чтобы оспорить сделку, продавец будет обязан доказать, что покупатель знал или должен был знать об обмане.
Эта мера, по замыслу авторов, существенно затруднит использование судебных процедур для недобросовестного «отъёма» уже проданного имущества.
Название законопроекту дал резонансный судебный процесс с участием певицы Ларисы Долиной. В 2024 году она под влиянием мошенников продала квартиру в Москве предпринимательнице Полине Лурье, а деньги передала злоумышленникам.
· Ход дела: Первые три инстанции удовлетворили иск Долиной о признании сделки недействительной, восстановив её право собственности на квартиру.
· Решение ВС РФ: 16 декабря 2025 года Верховный суд РФ отменил эти решения и окончательно признал право собственности за покупательницей Полиной Лурье. 19 января 2026 года ключи от квартиры были ей переданы.
Хотя в этом конкретном случае Верховный суд защитил добросовестного приобретателя, практика по подобным спорам остаётся неоднородной, что и требует законодательного решения.
Параллельно обсуждаются и иные инициативы для защиты участников рынка недвижимости:
· Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.
· Обязательная видеофиксация процесса заключения сделки, если одна из сторон старше 65 лет.
Если законопроект будет принят, он установит более чёткие и справедливые правила игры на рынке недвижимости, сместив риски, связанные с мошенничеством третьих лиц, с добросовестных покупателей на сторону, оспаривающую сделку.